Gli accertamenti NECESSARI prima di comprare casa.
Arriverà il tempo in cui, prima di acquistare un immobile, ognuno si doterà di una Due Diligence redatta da un professionista che garantisca lo stato legittimo dell'immobile e metta acquirente e venditore (soprattutto l'acquirente!) al riparo da brutte sorprese.
Ho sentito tante storie di acquisti sereni conclusi con regolare atto di compravendita, sorriso e stretta di mano, che si rivelano vere e proprie sciagure all'atto di dover presentare la prima pratica edilizia. Credo siano abbastanza maturi ormai i tempi per mettere da parte l'idea che il trasferimento di un immobile sia un affare che interessi solo chi vende e chi compra.
Le insidie che può nascondere un fabbricato sono molteplici e non tutte sono chiaramente visibili. A parte la consistenza materiale di un fabbricato, che può sembrare semplicemente "da darci una sistemata" ma che nasconde invece gravi criticità strutturali, esiste anche un aspetto molto più occulto agli occhi dell'acquirente inesperto: lo stato legittimo dell'immobile dal punto di vista urbanistico.
Quando il proprietario decide di ristrutturare l'immobile infatti, si necessita di dover presentare in Comune (ed eventualmente negli altri uffici di competenza) una pratica edilizia. Prima di ciò il professionista incaricato dovrà certamente eseguire un rilievo dell'immobile e confrontarlo con le pratiche edilizie presenti agli atti al fine di verificarne la legittimità dello stato attuale. In altre parole: ciò che il professionista rileva nel vostro fabbricato (porte, pareti, finestre, scale etc.) dovrà corrispondere esattamente con quanto è presente agli atti del Comune e degli altri Enti. La brutta sorpresa (quando c'è) potrebbe consistere in:
Non è storia nuova ne tantomeno rara quella di acquirenti che dopo mesi dall'acquisto di un fabbricato hanno dovuto intraprendere le vie legali contro il venditore.
La data di costruzione dell'immobile.
Spesso l'immobile viene trasferito senza citare alcun titolo abilitativo, ma con la dichiarazione da parte del venditore, che l'immobile è stato costruito prima del 31.08.1967 (prima della Legge Ponte). Tale affermazione, che per anni ha rappresentato una sorta di "liberi tutti" necessita in realtà (ed ha sempre necessitato) di accertamenti approfonditi da parte di un professionista esperto perché potrebbe significare "tantissimo" oppure ... "proprio niente".
Immaginate di acquistare una casa che è stata costruita senza titolo nel 1965 ma che ricada in un'area con un tale vincolo di inedificabilità assoluta vigente dal 1964. Che succede? Semplicemente che la costruzione è illegittima e deve essere demolita.
Il fatto che l'abbiate pagata profumatamente e che sull'atto si sia dichiarata la sua realizzazione prima del Settembre '67 non aggiunge proprio nulla allo stato illegittimo dell'immobile.
Ho sentito tante storie di acquisti sereni conclusi con regolare atto di compravendita, sorriso e stretta di mano, che si rivelano vere e proprie sciagure all'atto di dover presentare la prima pratica edilizia. Credo siano abbastanza maturi ormai i tempi per mettere da parte l'idea che il trasferimento di un immobile sia un affare che interessi solo chi vende e chi compra.
Le insidie che può nascondere un fabbricato sono molteplici e non tutte sono chiaramente visibili. A parte la consistenza materiale di un fabbricato, che può sembrare semplicemente "da darci una sistemata" ma che nasconde invece gravi criticità strutturali, esiste anche un aspetto molto più occulto agli occhi dell'acquirente inesperto: lo stato legittimo dell'immobile dal punto di vista urbanistico.
Quando il proprietario decide di ristrutturare l'immobile infatti, si necessita di dover presentare in Comune (ed eventualmente negli altri uffici di competenza) una pratica edilizia. Prima di ciò il professionista incaricato dovrà certamente eseguire un rilievo dell'immobile e confrontarlo con le pratiche edilizie presenti agli atti al fine di verificarne la legittimità dello stato attuale. In altre parole: ciò che il professionista rileva nel vostro fabbricato (porte, pareti, finestre, scale etc.) dovrà corrispondere esattamente con quanto è presente agli atti del Comune e degli altri Enti. La brutta sorpresa (quando c'è) potrebbe consistere in:
- leggere difformità (ad esempio un tramezzo qui piuttosto che là);
- difformità importanti (ad esempio una porta aperta su muratura portante che non risulta agli atti, un aumento di volumetria, un cambio di destinazione d'uso, etc.)
- assenza di qualsivoglia titolo abilitativo alla costruzione dell'immobile.
Non è storia nuova ne tantomeno rara quella di acquirenti che dopo mesi dall'acquisto di un fabbricato hanno dovuto intraprendere le vie legali contro il venditore.
La data di costruzione dell'immobile.
Spesso l'immobile viene trasferito senza citare alcun titolo abilitativo, ma con la dichiarazione da parte del venditore, che l'immobile è stato costruito prima del 31.08.1967 (prima della Legge Ponte). Tale affermazione, che per anni ha rappresentato una sorta di "liberi tutti" necessita in realtà (ed ha sempre necessitato) di accertamenti approfonditi da parte di un professionista esperto perché potrebbe significare "tantissimo" oppure ... "proprio niente".
Immaginate di acquistare una casa che è stata costruita senza titolo nel 1965 ma che ricada in un'area con un tale vincolo di inedificabilità assoluta vigente dal 1964. Che succede? Semplicemente che la costruzione è illegittima e deve essere demolita.
Il fatto che l'abbiate pagata profumatamente e che sull'atto si sia dichiarata la sua realizzazione prima del Settembre '67 non aggiunge proprio nulla allo stato illegittimo dell'immobile.