Preliminare di vendita e caparra confirmatoria

É  molto comune negli atti di compravendita la stipula di un contratto preliminare dove si chiariscono importanti aspetti dell'immobile da trasferire e delle caratteristiche che il rogito dovrà avere. Altrettanto frequente è il contenuto di una caparra confirmatoria che "vincola" le parti a trasferire l'immobile a determinate condizioni. Stiamo parlando del c.d. "compromesso".

• Contenuto del compromesso.

Il contratto preliminare o compromesso è disciplinato dall' art. 1351 c.c. ma relativamente a quelli che potrebbero essere gli sviluppi di un preliminare non rispettato, è da tener presente l'ampia giurisprudenza formatasi e soprattutto le peculiarità del singolo caso.

I contenuti del preliminare devo essere sufficienti a individuare con massima precisione l'oggetto della compravendita e chiarire altrettanto chiaramente le condizioni del rogito.

Riporto uno stralcio da un articolo esaustivo di notariato.it

l preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare.  Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti.

• Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è disciplinata dall'art.1385 c.c. e consiste in una somma di denaro versata in favore del venditore con la quale entrambe le parti si obbligano a rispettare i contenuti del preliminare di vendita. A cosa serve dunque questo trasferimento di denaro dalla parte promissaria acquirente alla parte promissaria venditrice? La somma è un impegno ed una garanzia per entrambe le parti. In caso di inadempienza sono previste delle conseguenze per la parte inadempiente che consistono proprio nel trattenimento della somma ricevuta dall'acquirente nel caso in cui questi non intenda più acquistare l'immobile o nella restituzione in misura doppia da parte del venditore nel caso in cui sia lui quello inadempiente (quello che non vuole o non può più vendere l'immobile promesso).
Detta così sembra tutto sommato abbastanza semplice, tuttavia proprio "facile facile"  non è. Fermo restando la grande utilità di questo strumento (confermato anche dal largo utilizzo che se ne fa) resta il fatto che a decidere sul trattenimento della caparra o sulla sua restituzione in misura doppia, su eventuali altri danni subiti e cagionati sarà sempre e comunque il tribunale che dovrà valutare sulla base dei contenuti del contratto e di tutte le altre sfaccettature ed elementi probatori che possono presentarsi in un contenzioso civile. 

Il preliminare di vendita e l'inclusione di una caparra confirmatoria sono strumenti importanti e molto utili in sede di compravendita. Ma come sempre è il caso di non lasciare nulla al caso e di farsi assistere durante la redazione di questo contratto anche quando l'accordo sembra pacificamente raggiunto e l'ipotesi di inadempienza sembra assai remota.  Allo stesso modo, come ripeto sempre, è assolutamente indispensabile l'assistenza di un tecnico di fiducia prima dell'acquisto di un fabbricato, al fine di accertare la qualità dell'immobile, accertare la sua conformità allo stato legittimo (la cosa più importante) ma anche per la produzione dei vari adempimenti burocratici necessari prima del rogito.